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镁刻·年报深读 | “康复期”的绿城中国利润被迫“平滑”,今年要冲2500亿

每日经济新闻 2020-03-24 19:32:54

2019年绿城中国销售额首破2000亿元。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

“这几年我们在康复期,再过三年是快速起跑期,我们在努力向大家的预期靠近。”3月23日的年度业绩发布会上,绿城中国控股有限公司(03900,HK;以下简称绿城中国)总裁张亚东所说的“康复期”,精准描述了绿城2019年的成绩和处境。

经历了跌宕与修复的过程,2019年绿城中国多项指标增幅明显。总合同销售额达2018亿元,同比增长29%,首破两千亿元大关;总合同销售面积也“冲破千万”,达到约1027万平方米,销售的综合回款率达到87%。

与此同时,绿城中国归母净利润增长达147.3%,主要得益于其他业务的增长以及合营公司贡献的业绩。www.7370.com_【官方首页】-k8彩乐园不过,这种借由“合作”修复规模的方式,也让绿城中国在2019年的销售权益比例缩至56.72%。

规模虽然迎来“拉涨”,但2019年绿城中国营业收入615.93亿元,同比仅增加2.1%。

这意味着,2019年增加的量对营收的贡献不大。同时,合营业务也瓜分了绿城中国的归母净利润。加之大规模的减值拨备,绿城在2019年的利润率、资产回报率等一系列盈利指标表现也受到不同程度的影响。

对于没有达到广大投资者预期的方面,张亚东在业绩会上直言,“希望大家给我们时间,我们会努力工作的。”

连年减值拨备,净利润“被平滑”

以产品品质著称的绿城中国,在2019年的主打产品杭州金鳞府、海南蓝湾小镇等,均创造了不错的毛利率。

正是受到产品溢价能力的带动以及较高毛利业务营收的增长,2019年绿城中国实现了24.8%的物业销售毛利率,较去年的21.3%有一定增长。

而2019年,绿城中国实现净利润39.32亿元,相较2018年的23.75亿元同比增加65.7%;归母净利润24.80亿元,相较2018年的10.03亿元同比大幅增加147.3%;实现归母核心净利润43.36亿元,同比增长14.2%。

www.7370.com_【官方首页】-k8彩乐园同时,绿城中国一部分增加的利润,是因为收购附属公司公允价值变动导致的递延税项增加,减少当期税务,从而增加了利润。

另外,绿城中国今年又一次进行了减值拨备,即给资产降低了估值。www.7370.com_【官方首页】-k8彩乐园对于投资人来说,因为减值拨备,会以费用形式平滑利润,即在利润里扣除。这种做法在同等市盈率的估值下,相当于让投资人承受了这部分损失。

接连的减值拨备让绿城减去了几十亿元的利润,以2019年为例,按绿城12.8倍静态市盈率计,因减值拨备而可能造成的市值损失约180亿元。对于投资人来说,减值拨备造成了利润的减少和股价的降低,进而遭受投资损失。

不可否认,减值拨备是某些公司用于平滑利润的工具。比如,某些头部房企就曾经在年报中做了减值拨备,这一般被解读为藏利润,来年还能用减值拨回的手段调回去来平滑利润。但绿城连续三年减值,过度的保守,令不少投资人表示“有点出乎意料”。

数据来源:企业年报  制图:每经编辑 魏文艺

不过,商业减值只是以费用形式出现在利润表里,没有实际现金的流入和流出。

而对于这个问题,绿城中国管理层也没有回避。在业绩会上,张亚东表示,就是为了解决问题才会拨备减值。一些项目在限制政策的影响下出现了问题,对项目效益出现了不同程度影响。同时持有物业和资产,按照市场归类和准则要求做了一些会计处理。对于现阶段的状况,绿城还是有信心的。

多元化标签势弱,代建业务增速下滑

以多元业务为行业标签的绿城中国,在2019年来自于物业销售的营收占据最大比例。2019年绿城中国物业销售业务的收入略有下降,累计收入544.33亿元,占总收入的88.4%。

但其他业务略显势弱,同比下降1.34%,主要是因为全年转结面积297.05万平方米,较上年的339.31万平方米下降12.5%。

作为绿城中国曾经的“王牌”业务之一,代建业务在2019年累计实现合同销售面积约505万平方米,合同销售金额约为664亿元,同比增长20%,累计较2018年下滑了8个百分点。

而拉长时间线来看,2018年绿城中国代建业务销售额同比增长率为28.4%,较2017年同期下滑109.2个百分点,增速呈下滑态势。

亿翰智库指出,在绿城代建业务增速放缓之时,未来还很大可能面临同业竞争加剧的问题。从业务层面来看,2019年1月20日正式亮相的蓝绿双城与绿城代建业务存在着巨大重合,因此蓝绿双城的出现或将“分流”代建市场,对绿城中国的代建业务形成一定冲击。

不过张亚东在业绩会上称,通过子品牌的确立、资本的代建、管理体制进一步完善,绿城中国的代建板块到2025年相信会远远超过1500亿元的规模。现在这一块还在进一步的研究和摸索中,这个规模暂定这样一个下限。

新增货值含金量高,今年目标2500亿

“这几年我们在康复期,接下来我们是健身期,再过三年是快速起跑期。”张亚东在业绩发布会上对在场投资者们说,“广大投资者最关心的是未来,(目前)新的事情基本没有出现,老的事情正在解决的路上。”

不过此次绿城中国业绩发布会上,管理层还是指出了2019年度的几个亮点。

其一就是新增货值的权益比高、溢价率高。2019年绿城中国总共新增54个项目,新增总建筑面积1236万平方米;累计支付金额690亿元,其中权益部分支付523亿元,权益明显提升达到了75%左右。

而且,绿城中国可售投资类的项目货值储备达5960亿元,其中一二线项目可售货值占比73%。

绿城中国投资项目的整体去化率达到68%,在二线城市的平均去化率甚至达到73%,其中新增房源全集团的综合去化率达71%,存量房源的去化率为61%。

另外,从周转速度上来看,绿城从拿地到开工大概提升了10%的时间,从拿地到开盘提速了12%,随之则是成本的降低。

张亚东在业绩发布会上表示,今年重点是提质增项,如今绿城中国的财务安全已基本稳定,运营效率在逐步提升的过程中,在摆脱历史遗留问题后,绿城会加速奔跑。

“2020年核心是稳健经营,实现有质量发展。三年后才能做到高质量发展,希望经过持续努力,实现高质量发展。”

同时,张亚东表示,2020年绿城中国的目标是2500亿元,只要不出现“黑天鹅”“灰犀牛”,按照去年68%去化能力,目标能够大概率实现。

《每日经济新闻》记者注意到,绿城中国发布年报当日(3月23日)收盘,绿城股价报7.08港元,跌幅达17.39%;截至今日(3月24日)发稿时,绿城中国股价报6.75港元,跌幅为4.66%。

数据来源:东方财富

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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